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ANTECEDENTES

En esta Institución se viene tramitando de oficio el expediente de queja con el número arriba indicado, al haber tenido conocimiento, a través de las noticias aparecidas en medios de comunicación, así como a través del escrito recibido posteriormente de una persona afectada, del proceso de liquidación en el que actualmente se encuentra inmersa la sociedad municipal EMUVISAN, que habría optado por no acometer la promoción de 47 viviendas protegidas adjudicadas en el año 2010 y que tampoco habría devuelto las cantidades entregadas por los adjudicatarios en concepto de provisión de fondos.

En este sentido, según los hechos de los que tuvimos conocimiento, las personas adjudicatarias de estas viviendas protegidas habrían entregado cada una de ellas, en concepto de provisión de fondos, la cantidad de 4.160 euros, si bien, al conocer que las viviendas, finalmente, no iban a promoverse, muchas de las personas afectadas ya habrían solicitado la devolución de tal cantidad.

Conocíamos, por otra parte, que desde EMUVISAN se había informado a los compradores que, para el supuesto de que no se construyeran las viviendas, se les devolvería la cantidad entregada en concepto de provisión de fondos, en cuyo caso tendrían la consideración de acreedores de la empresa, debiendo hacer valer su derecho en su proceso de liquidación. En cualquier caso, detectamos que las personas afectadas tenían la impresión de que la devolución del dinero entregado iba a ser un proceso largo y complejo.

A la vista de lo anterior y tras abrir la citada queja de oficio, interesamos informe al Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda (Cádiz), que nos remitió, mediante escrito de la Delegada Municipal de Vivienda, el informe de la liquidadora de EMUVISAN, de 22 de Octubre de 2012, en el que constaban, entre otros, los siguientes hechos:

1. El 27 de Octubre de 2011, la Junta General de EMUVISAN acordó su disolución y liquidación. Ante tal circunstancia, se remitió escrito a los 18 compradores de vivienda afectados, comunicándoles la disolución de la empresa.

2. A lo largo del año 2012, la Delegada Municipal de Vivienda ha recibido a los compradores que han acudido a pedir información, reiterándoles su condición de acreedores en el balance de la liquidación, así como la no continuidad por parte de EMUVISAN de la promoción de viviendas. Adicionalmente, a varios compradores que así lo solicitaron, se les entregó certificado de reconocimiento de deuda y de no continuidad en la promoción.

3. En el proceso de liquidación, se ha elaborado un balance de situación con la separación de las partidas correspondientes a los bienes, derechos y obligaciones que tiene EMUVISAN. Asimismo, se está procediendo a la valoración de los bienes susceptibles de enajenación al objeto de obtener la liquidez necesaria para atender los pagos pendientes. En cuanto a los pagos, durante este primer año de liquidación se han atendido únicamente los pagos generales de teléfono, luz, nóminas, uno de los cuatro préstamos hipotecarios, embargos de la Seguridad Social y Hacienda y un pago a Notaría y Registro de la Propiedad para la obtención de una obra nueva de 56 viviendas en régimen de autoconstrucción, que supondrá la obtención de ciertos ingresos por venta de viviendas.

4. Recientemente, el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda ha aprobado una modificación presupuestaria para dotar de liquidez a EMUVISAN, cantidad que se destinará en su práctica totalidad a la devolución de una cuenta de crédito existente y vencida y la cantidad restante al pago parcial de la indemnización por despidos establecidas mediante sentencias judiciales.

5. Una vez atendidas estas indemnizaciones, es cuando se procederá a la devolución de los 74.880 euros correspondientes a la provisión de fondos efectuada por los 18 compradores afectados, contando para ello con los ingresos procedentes de la venta de la promoción de las 56 viviendas en régimen de autoconstrucción antes mencionadas, con la enajenación del terreno y del proyecto de las viviendas que no se van a construir, así como con la venta de varios locales propiedad de la empresa.

6. Como conclusión, la liquidadora de EMUVISAN indica que no es posible señalar una fecha aproximada de devolución de las cantidades entregadas por los compradores de viviendas en concepto de provisión de fondos, ya que todo dependerá de la enajenación de los bienes anteriormente mencionados.

CONSIDERACIONES

A la vista de las circunstancias que nos traslada la liquidadora de EMUVISAN, esta Institución desea realizar algunas consideraciones en torno a lo que es el objeto de esta queja, y que no es otro que los retrasos en la devolución de cantidades entregadas por compradores de viviendas protegidas en concepto de provisión de fondos, como consecuencia de que la empresa municipal promotora haya entrado en proceso de liquidación, y una vez que se ha decidido que tales viviendas no van a promoverse.

En primer lugar, cabe decir que esta Institución no es ajena a las dificultades económicas por las que atraviesan las Administraciones Públicas, singularmente los Ayuntamientos. Pero estas dificultades, que también sufren aquellos entes públicos y/o privados dependientes directa o indirectamente de las Administraciones Públicas, no puede ser un argumento para hacer recaer sobre la ciudadanía la carga de soportar, como en este caso, un retraso importante en la devolución de cantidades que entregaron para la compra de sus viviendas protegidas, con objeto de satisfacer su derecho constitucional a una vivienda.

Precisamente por el hecho de tratarse de vivienda protegida, financiada parcialmente con recursos públicos, y por ser promovida por una empresa de capital municipal, dependiente del Ayuntamiento y revestida del carácter público, se generó la confianza y la expectativa de que el proceso iniciado con la adjudicación finalizaría con la entrega de sus viviendas. La tutela pública que el Ayuntamiento ejerce sobre EMUVISAN, con la titularidad de todas sus acciones, puede considerarse aval suficiente para que los adjudicatarios de estas viviendas consideraran que estaban lejos de situaciones de paralización de obras y/o situaciones de insolvencia, vinculadas en mayor medida a entidades de capital privado, pues tradicionalmente se ha considerado que las sociedades municipales disfrutaban de una especial posición en el mercado de las actividades económicas que desarrollaban.

Por otra parte, esta Defensoría tampoco desconoce que EMUVISAN, en cuanto a su naturaleza de sociedad anónima municipal, queda sometida a las reglas del derecho privado en lo que respecta al proceso de liquidación y de disolución y, en concreto, le resultan de aplicación los preceptos del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Y, en este sentido, el artículo 42 de los estatutos sociales de EMUVISAN dice que para lo no específicamente señalado en los mismos, se estará en primer lugar a las disposiciones de la Ley 7/1985 de 2 de Abril, al Texto Refundido 781/86 de 18 de Abril, Reglamentos del Régimen Local, Ley de 22 de Diciembre de 1989 y Disposiciones Complementarias Reguladoras de las Sociedades Anónimas.

Sin embargo, el hecho de que el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda sea el titular del cien por cien del capital social, unido a que las viviendas que originaron el desembolso de provisiones de fondos de los compradores, tienen la condición de protegidas, y por tanto, de un indudable carácter público, son suficientes argumentos para que por parte de la Administración titular se adopten medidas complementarias para evitar a los ciudadanos un largo y complejo proceso de liquidación antes de que se les devuelva su dinero en el normal desarrollo de la liquidación societaria.

No en vano, el Ayuntamiento cuenta con mecanismos estatutarios suficientes que le permiten adoptar decisiones, dentro del proceso de liquidación, con objeto de amparar a determinados acreedores. Cabe aquí recordar que, según el artículo 11 de los Estatutos de EMUVISAN, la Junta General estará constituida por la Corporación Municipal en Pleno del Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda. En este sentido, se nos ha informado de la aprobación de una modificación presupuestaria en el Ayuntamiento para dotar de liquidez a EMUVISAN y poder devolver totalmente una cuenta de crédito existente vencida, así como para pagar parcialmente las indemnizaciones por despidos establecidas mediante sentencias judiciales.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

SUGERENCIA: para que el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda, ante el desconocimiento de la fecha en la que podrán devolverse a los compradores afectados las cantidades que dieron en concepto de provisión de fondos por la adquisición de sus viviendas protegidas promovidas por EMUVISAN, y teniendo en cuenta el retraso que ya acumula dicha devolución, apruebe una modificación presupuestaria para dotar a esta empresa municipal de la liquidez suficiente que permita acometer todas las devoluciones por el concepto indicado, sin tener que esperar a generar ingresos derivados de la liquidación de la empresa. 

José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz en funciones

ANTECEDENTES

La interesada nos exponía que, en Mayo de 2009, firmó un contrato de arrendamiento de una vivienda protegida de EMVISESA. El plazo de duración del alquiler previsto en dicho contrato era de dos años, de conformidad con lo establecido en el Decreto 243/1995, a contar a partir del 20 de Diciembre de 2010, prorrogable por años sucesivos “siempre que el arrendatario mantenga sus circunstancias personales, familiares y económicas, con las exigencias establecidas por la Legislación y Reglamento de  Viviendas de Protección Oficial”. En el momento presentar el escrito de queja, estando próximo a cumplirse el plazo inicial de dos años previsto en el contrato, la interesada nos decía que había recibido una comunicación de EMVISESA indicándole que no se iba a proceder a la renovación del contrato de arrendamiento, por lo que se le requería para que, con fecha 20 de Diciembre de 2012, dejara libre y expedita la vivienda arrendada e hiciera entrega de las llaves.

También manifestaba que, en esos momentos, pagaba de mensualidad alguna cantidad adicional para hacer frente a los atrasos de renta que tenía; además, tenía deudas pendientes de abonar por agua y energía eléctrica, pero con los ingresos que percibía, no podía hacer frente a todos esos pagos pendientes, por lo que se veía en la calle junto con sus cuatro hijos, menores de edad, y su madre que también vivía con ellos.

Aunque no apreciábamos irregularidad en la actuación de la citada empresa municipal de la vivienda –toda vez que se estaba dando cumplimiento a lo estipulado, en cuanto a duración, en el contrato de arrendamiento suscrito-, admitimos a trámite la queja ante la situación socioeconómica de la unidad familiar, especialmente al estar menores afectados que podrían quedar sin vivienda. Por ello, nos dirigimos al Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Sevilla con objeto de que se valorara si existía alguna posibilidad para reconducir esta situación y alcanzar un compromiso de pago que permitiera a esta familia, dentro de las previsiones legales, seguir en la vivienda algún tiempo más.

En el informe que nos remitió el Ayuntamiento de Sevilla, se desprendía que existía, en aquellos momentos, una deuda pendiente de pago de 3.465,91 euros –la primera comunicación que le remitió con la deuda pendiente era de 1.911,19 euros-, que una empresa especializada en instalaciones eléctricas había verificado que tenía “enganchado ilegalmente el suministro eléctrico”, que “en relación a esta inquilina se han recibido denuncias por problemas de convivencia, destrozos efectuados en las zonas comunes por las personas a su cargo, realquiler de la plaza de aparcamiento, etc”, lo que había llevado a la dirección de la empresa a acordar la no renovación del contrato de arrendamiento, que se le comunicó a la interesada en su día.

CONSIDERACIONES

A la vista del contenido del mismo, debemos manifestar, en primer lugar, que esta Institución siempre ha compartido el criterio de que las personas arrendatarias de viviendas protegidas deben asumir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos y mantener un comportamiento respetuoso con los otros vecinos del inmueble, de forma que se facilite la convivencia entre los residentes. Esto por cuanto el estatuto de ciudadano exige, y demanda, que al mismo tiempo que se es sujeto de derechos se deben asumir las correlativas obligaciones que se derivan del correcto ejercicio de aquéllas.

Al mismo tiempo, conocemos que, no en pocas ocasiones, la precariedad económica en la que muchas familias y personas han devenido como consecuencia de la dura crisis económica que nos está afectando, ha tenido como consecuencia que bastantes inquilinos, hasta hace poco cumplidores de sus obligaciones como arrendatarios, hayan terminado en la imposibilidad de asumir las mismas en los términos en los que se firmaron los contratos.

Por otro lado y derivada de los niveles de renta que justificaron que las familias adjudicatarias de las viviendas fueran seleccionadas como beneficiarias, también sabemos que a la dificultad que conlleva asumir las obligaciones económicas derivadas de los contratos se añaden, por motivos del perfil y características sociales que, a veces, concurren en los adjudicatarios, dificultades a la hora de afrontar las obligaciones relacionadas con el mantenimiento y conservación de las viviendas y los elementos comunes, y de observar un correcto comportamiento con los vecinos por parte de las familias o de algunos de sus miembros.

Todo este cúmulo de circunstancias que, con cierta frecuencia, se producen en viviendas pertenecientes al patrimonio público de viviendas, exigen –hecho que esta Institución viene verificando en diversas quejas iniciadas a instancia de parte, de oficio y en los Informes Especiales- que, paralelamente a la programación de la ejecución y entrega de las viviendas protegidas, se pongan en marcha programas de tutela social destinados a facilitar información y realizar un acompañamiento de estas familias. Servicios que deben ser prestados por profesionales con formación y perfil adecuado para ello, que puedan facilitar y garantizar la inserción social de las personas beneficiarias de estas viviendas.

Ello, que sabemos no está exento de complejidad y requiere, también, un coste económico importante a medio y largo plazo, es la vía que permite la normalización de las familias adjudicatarias de estos inmuebles y la rentabilidad social de la promoción, evitando que estos inmuebles terminen siendo un gueto o que el desahucio acabe por originar una nueva demanda de vivienda, pues toda persona tiene el derecho irrenunciable, que los poderes públicos deben garantizar conforme al art. 47 de la Constitución, a acceder y disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

En fin, lo que deseamos trasmitir es que aunque hacer cumplir las obligaciones económicas derivadas de los contratos de arrendamiento, aún en el supuesto de que guarden la adecuada proporcionalidad con los medios de que disponen las unidades familiares, así como las obligaciones derivadas del buen uso de los propios inmuebles, sus elementos comunes y el respeto a las demás personas que residen en el inmueble, es un derecho y una exigencia de las Administraciones titulares de esos inmuebles exige también, en muchas ocasiones, una intervención social y educativa destinada a conseguir la normalización de las familias, o de algunos de sus miembros, que presenten un perfil más problemático.

En el caso que nos ocupa, se trata de una familia, compuesta por la interesada y cuatro hijos menores, que, según manifiesta ella, el padre de los mismos no les pasa pensión alimenticia, por lo que, al parecer, la situación económica de la unidad familiar es bastante precaria para afrontar las necesidades de la familia y las obligaciones derivadas del contrato.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

SUGERENCIA: en el sentido de que, dada la precariedad y circunstancias que afectan a esta familia, se estudie la posibilidad de regularizar su situación en lo que concierne a las obligaciones económicas derivadas del contrato de arrendamiento, reconsiderando, con criterios de proporcionalidad y en relación con los ingresos y gastos que necesita la unidad familiar para hacer frente a sus necesidades, la renta que mensualmente debe abonar.

Alternativamente y para el caso de que, por la tipología de la promoción de viviendas, ello no fuera posible, se estudie la posibilidad de ofrecerle otra vivienda del parque público que reúna las debidas condiciones de dignidad y adecuación y, en todo caso, se adapte a las circunstancias y necesidades de la unidad familiar.

En todo caso creemos que los Servicios Sociales del Ayuntamiento deben ponerse en contacto con esta familia a fin de informar, asesorar y, en su caso, tutelar la normalización de la misma en lo que concierne a las relaciones de vecindad y mantenimiento de elementos comunes del inmueble, no sólo con ocasión de la situación objeto de esta queja sino, también, con vistas a futuras adjudicaciones.

En cualquiera de los supuestos por los que se opte, consideramos imprescindible que se prevean medidas de tutela social a fin de facilitar que la unidad familiar pueda normalizar el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato y hacer un uso adecuado de los elementos comunes y respetar las relaciones con el entorno vecinal.

José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz en funciones