Ver capítulo 1.15 Vivienda.

En materia de impuestos cedidos, como hemos anticipado, tomamos como referencia el contenido del Decreto Legislativo y el Texto Refundido de las Disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, en ejercicio de las competencias normativas que atribuyó a la Comunidad Autónoma de Andalucía la Ley 18/2010, de 16 de julio, del régimen de cesión de tributos del Estado a la Comunidad Autónoma de Andalucía y de fijación del alcance y condiciones de dicha cesión.

Atendiendo a lo manifestado por el propio legislador autonómico en el Preámbulo de la norma, el mismo «tiene como finalidad principal dotar de mayor claridad a la normativa autonómica en materia de tributos cedidos por el Estado, mediante la integración en un único cuerpo normativo de las disposiciones que afectan a esta materia, contribuyendo con ello a aumentar la seguridad jurídica en la aplicación de los tributos cedidos de la Administración tributaria de la Comunidad Autónoma de Andalucía y, especialmente, la de los contribuyentes».

Dentro de estas disposiciones, hay que destacar que, por razones de seguridad jurídica, se precisa el concepto de vivienda habitual, la base y el límite máximo de las deducciones autonómicas por inversión en vivienda habitual que tenga la consideración de protegida y por las personas jóvenes y el concepto de rehabilitación de vivienda habitual; se clarifica el concepto de persona con discapacidad que se tiene en cuenta para aplicar los beneficios fiscales autonómicos que coincide con el establecido en la normativa estatal reguladora de la materia; por último, se han introducido en el texto determinadas mejoras técnicas con el objeto de conseguir una completa adecuación del mismo a la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

En relación con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), durante 2018 hemos continuado recibiendo, aunque mínimamente, expedientes como las quejas 18/2125 y 18/3437, en las que se nos seguían exponiendo críticas generales sobre la regulación de la referida figura impositiva en Andalucía.

Ciertamente, hemos de indicar que el número de quejas recibidas sobre el régimen jurídico y aplicación del citado ISD se ha visto reducido a la mínima expresión, entendemos que por la aplicación de las medidas normativas adoptadas en materia de política fiscal que ya referíamos en el Informe Anual de 2017, desde la aprobación y promulgación del Decreto-Ley 4/2016, de 26 de julio, de medidas urgentes relativas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOJA 1 de agosto de 2016, número 146), que introdujo determinadas modificaciones tributarias relacionadas con la capacidad económica de los contribuyentes, encaminadas a dotar a la figura impositiva citada de una mayor proporcionalidad en la distribución de la carga impositiva, mejorando el tratamiento fiscal de las herencias de pequeña cuantía, sin por ello perder en progresividad, consiguiendo así mayores cotas de justicia económica y social.

Tras aquellas modificaciones iniciales, el proceso de reformas del impuesto indicado se continuó con la incorporación de las medidas que se consignaban en la Exposición de Motivos de la Ley 5/2017, de 5 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2018, se donde hace constar de forma expresa:

«En concreto habría que destacar un importante avance en las reformas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A través de una mejora sustancial en los beneficios fiscales autonómicos de los herederos directos, se reducirá significativamente la carga tributaria de los mismos, quedando la gran mayoría de los contribuyentes andaluces sin tributar por dicho impuesto, reforzando al mismo tiempo la progresividad y equidad. También se han adoptado mejoras de beneficios fiscales para los contribuyentes con discapacidad, en particular en la donación de la vivienda habitual, que se bonifica al 99 por ciento. Por último, se impulsa al tejido empresarial de Andalucía con el incremento de la reducción por donación de dinero a parientes por la constitución o ampliación de una empresa individual o negocio profesional».

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En materia de vivienda se siguen recibiendo quejas de personas adjudicatarias legales residentes en barriadas de viviendas de promoción pública, ya sean de titularidad autonómica o municipal, o sometidas a cualquier otro régimen de protección, que acuden a nosotros solicitando ayuda para poder cambiar o permutar la vivienda en la que residen por otra del mismo régimen, que atañen a la necesidad de las personas adjudicatarias o de algún miembro de su unidad familiar de pasar a vivir a una vivienda adaptada debido a la existencia de alguna discapacidad o por otras razones de salud que así lo hagan necesario. Fundamentalmente se alega la inexistencia de ascensor o la existencia de barreras arquitectónicas en el inmueble, por lo que las personas en estas circunstancias se encuentran prisioneras en sus viviendas.

Asimismo, son frecuentes las quejas en las que personas con necesidad de vivienda alegan tener ellas mismas o sus familiares la condición de discapacidad como circunstancia agravante de su necesidad de acceder a este bien básico. Se trata de familias en situación de extrema vulnerabilidad y en ocasiones de verdadera exclusión social y residencial. Muchas de ellas las cerramos al no observarse irregularidad por parte de la Administración municipal afectada a la vista de las intervenciones y actuaciones que se han llevado a cabo; en otras se aceptan las pretensiones de las personas interesadas o van a serlo a corto o medio plazo, por lo que valoramos que se encuentran en vías de solución.

Un relato más pormenorizado de las quejas por necesidad de vivienda pueden encontrarlo en el Capítulo Primero, Subcapítulo 15 Vivienda de esta Memoria Anual.

Un número importante de quejas vienen referidas a menores que se encuentran en riesgo social por residir en barriadas marginales, infradotadas de recursos sociales, o en asentamientos chabolistas cuyas viviendas no reúnen los requisitos mínimos de habitabilidad, con escasa salubridad e higiene, hacinamiento, sin calefacción o aire acondicionado, circunstancias éstas que por lo general van unidas al desempleo de los progenitores, o a empleos precarios con los que no alcanzan a cubrir las necesidades familiares, lo cual incide en una mala alimentación, hábitos de vida poco saludables, y dificultoso acceso a la cultura.

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Por otra parte, especialmente dramáticas son las quejas en materia de vivienda presentadas por mujeres víctimas de violencia de género; ello debido a que a su condición de víctima se unen otros muchos factores de vulnerabilidad que agravan su situación, colocándolas al borde de la exclusión cuando no en verdadera situación de exclusión social. Nos referimos a las mujeres víctimas de esta lacra social que además son titulares de familias monoparentales con personas menores a cargo; ellas mismas o alguno de sus hijos e hijas, con discapacidades reconocidas; con carencia casi absoluta de ingresos, sin empleo o con empleos precarios o en economía informal; en situaciones también de extrema exclusión residencial, como es el ocupar viviendas ya sean públicas o privadas de entidades financieras sin título legal para ello; o que van a ser desahuciadas por falta de pago de la renta de la vivienda que tienen alquilada, etc.

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Como venimos insistiendo año tras año en esta Memoria Anual, un buen número de las quejas que en materia de vivienda se presentan anualmente se basan en la carencia de este bien básico por parte de muchas familias andaluzas que acuden a nosotros en demanda de ayuda para poder satisfacer este derecho. Muchas de estas quejas por necesidad de vivienda se presentan por familias monoparentales, mujeres-madres que asumen la crianza de sus hijos e hijas en solitario que no cuentan casi con ningún recuso económico o con algunos de muy escasa cuantía, en situación desempleo o con empleos precarios, siendo subsidiarias de prestaciones y ayudas sociales.

Estas mujeres y la situación en la que se encuentran sus familias, suele ser conocida por los servicios sociales comunitarios pues, además de necesidad de vivienda presentan otras carencias tanto sociales como económicas. Habitualmente nos dirigimos en demanda de información tanto a los servicios o entidades instrumentales municipales que ejerce las competencias en materia de vivienda como a los servicios sociales comunitarios que son lo que nos informan de las intervenciones que han llevado a cabo con las unidades familiares y de las ayudas económicas de emergencia que se han concedido para contribuir a la satisfacción de necesidades básicas como alimentos, incluyendo también el pago del alquiler o de los suministros domiciliarios de electricidad y agua.

Por otra parte, en este año 2018, hemos visto cómo se ha experimentado el aumento de quejas de necesidad de vivienda, debido a situaciones de desahucio de la vivienda que venía siendo el hogar familiar de mujeres solas con cargas familiares por los más variados motivos, como pueden ser los desahucios de viviendas libres en régimen de alquiler por impago de la renta por carencia de recursos económicos suficientes.

Tampoco son infrecuentes los desalojos consumados o inminentes de viviendas de entidades financieras ocupada sin título legal para ello, aunque también nos encontramos con este tipo de procedimientos cuando se trata de viviendas públicas ocupadas instados por parte de la administración titular.

Algunas de estas mujeres tienen otros factores de vulnerabilidad añadidos como es que son o han sido víctimas de violencia de género. Como botón de muestra de las quejas de este tipo citamos la queja 17/6209, en ella, la compareciente explicaba que es víctima de violencia de género y que tiene a su cargo a sus dos hijos menores, sin contar con ningún tipo de recurso económico para atender al sustento propio y de aquéllos, ya que está en situación de desempleo y padece importantes problemas de salud.

Al carecer de la posibilidad de contar con un lugar donde vivir con sus hijos, se encuentra en una casa perteneciente a una entidad bancaria, sin siquiera suministros esenciales. La afectada nos adjuntaba numerosa documentación en la que acredita sus importantes patologías médicas, su falta de percepción de ingresos, su inscripción como demandante de vivienda pública en el Registro municipal de Sevilla y certificados de los servicios sociales que exponían la precariedad de las circunstancias de la unidad familiar.

Desconocíamos la razón por la que, a pesar de estas graves dificultades, no se había beneficiado de ningún recurso público destinado a víctimas de violencia de género, por lo que solicitamos informe a este respecto al Instituto Andaluz de la Mujer que nos informó de que no había acudido al mismo a solicitar ayuda sino que lo hizo en el CMIM (Centro de Información de la Mujer) del Ayuntamiento del municipio en el que residía. Nuestra intervención sirvió para que el IAM se interesase por la situación de la esta mujer, la informara y le ofreciera los recursos y ayudas públicas que para víctimas de violencia de género prevé nuestra normativa vigente.

Finalmente le fue concedida la ayuda económica para mujeres víctimas de violencia de género con escasos recursos y especiales dificultades para obtener un empleo.

No obstante, desgraciadamente, aún seguimos tramitando a instancias de esta misma interesada y ante el Ayuntamiento del municipio en el que reside, la queja 18/3924 en orden a su problema de necesidad de vivienda que aún no ha podido ser resuelta al no haber viviendas protegidas públicas libres en el citado municipio.

En este sentido, la cuestión de necesidad de vivienda de las mujeres víctimas de violencia de género es bien distinta, según sea el municipio de residencia de la misma. En las capitales de provincia sus ayuntamientos tienen más recursos disponibles para las situaciones de urgencia de necesidad de vivienda como son por ejemplo viviendas compartidas en el caso de Sevilla. Sin embargo los pequeños municipios se encuentran con que no tienen viviendas protegidas disponibles y las ayudas económicas de emergencia para destinar al pago de un alquiler son de escasa cuantía y muy limitadas en el tiempo.

A ello se añade la dificultad para encontrar vivienda libre de alquiler, al no poder ofrecer las garantías suficientes de pago que solicita la propiedad, planteándose también la cuestión de qué hacer cuando se acabe la ayuda, si no se cuentan con ingresos económicos en cuantía suficiente y estables que permitan seguir cumpliendo con la obligación de pago de la renta.

En materia de vivienda las quejas que presentan las personas extranjeras no difieren en cuando a su motivación de las quejas que interponen las personas españolas, aunque sí hemos de decir que el grueso de ellas, aún no siendo tampoco muy significativas desde el punto de vista cuantitativo, pertenecen a la materia relacionada con el derecho a la vivienda.

Ello es así por cuanto la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, en su artículo 13, según la nueva redacción que le dio la Ley Orgánica 2/2009, de 11 de diciembre, establece que los extranjeros residentes tienen derecho a acceder a los sistemas públicos de ayudas en materia de vivienda en los términos que establezcan las leyes y las administraciones competentes. En todo caso, los extranjeros residentes de larga duración tienen derecho a dichas ayudas en las mismas condiciones que los españoles.

El reconocimiento de este derecho a los extranjeros residentes legales en nuestro país se incardina en la misma línea del derecho a la vivienda previsto en el artículo 47 de la Constitución y, por tanto, conlleva el que puedan acceder en las mismas condiciones que un nacional a los distintos recursos y ayudas que en materia de vivienda prevean las normas. De igual forma, también están sujetos a las mismas obligaciones y prohibiciones que en esta materia establece nuestro ordenamiento jurídico.

Así, podemos afirmar que las personas promoventes de estas quejas ante la Defensoría tienen residencia legal en España siendo tributarias de todos los derechos que al efecto y en su condición de residentes legales les reconoce la citada Ley Orgánica.

En consecuencia, se encuentran con los mismos problemas que la población andaluza para poder acceder a una vivienda digna.

En este sentido, en el año 2018, seguimos viendo las consecuencias que para la satisfacción del derecho a la vivienda de determinados sectores de población ha tenido la crisis económico financiera que venimos padeciendo en nuestro país desde finales de 2007, esto es la pérdida de la vivienda habitual por no poder pagarla, ahora ya en muchísima menor medida a consecuencia de ejecuciones hipotecarias y daciones en pago y con un aumento muy significativo por juicios de desahucio por impago de renta, al carecer la familia de recursos económicos suficientes para cumplir con su obligación de pago del alquiler.

En esta línea, podemos afirmar también que el problema estructural endémico en nuestro país desde hace años de carencia o insuficiencia de viviendas de promoción pública en alquiler para el sector de población con menores recursos económicos se ha agravado en estos años, dado que el parque público existentes está colmatado y con una tasa de reposición meramente simbólica, y la política de vivienda adoptada se ha orientado a suprimir prácticamente las viviendas públicas de nueva construcción para fomentar casi exclusivamente la actividad de fomento, esto es la concesión de ayudas económicas públicas para sufragar el alquiler de viviendas del parque residencial existente,o también su rehabilitación.

En cuanto a los problemas que se nos exponen en este tipo de quejas, algunos versan sobre la solicitud de ayuda para poder acceder a una vivienda protegida por la Administración ante la inminencia de un desahucio por falta de pago de rentas. En estos casos, la posible solución al problema, siempre temporal y limitada en su cuantía, ante la carencia de viviendas públicas que poder ofrecer para realojar a las familias que se ven en esta situación, viene de la mano de dos tipos de intervenciones, por un lado, la de los Servicios Sociales municipales, mediante la concesión de ayudas económicas de emergencia para hacer frente o al impago del alquiler o para poder suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, abonando ayudas por importe correspondiente a la fianza y algunas mensualidades de la renta.

Por otro lado, en las grandes ciudades, este tipo de ayudas al alquiler suelen concederse por los entes instrumentales que ejecutan y gestionan la política de vivienda municipal, los cuales tienen programas de ayudas para el pago de rentas, con cargo exclusivamente a los presupuestos municipales, que se caracterizan por ser otorgadas para mayores períodos de tiempo, incluso dos o tres años (queja 17/5800).

La cuestión es que este tipo de solución comporta no pocas dificultades, fundamentalmente por el elevado precio que han alcanzado los alquileres privados para las personas en situación de exclusión o en riesgo de estarlo, además de las fuertes garantías que suelen pedir los propietarios de las viviendas, como son contar con nómina que acredite la percepción de ingresos, o avalistas del contrato para el caso de impago, requisitos estos imposibles de cumplir para el perfil de población al que nos venimos refiriendo.

Otro grupo de quejas se concretan en denunciar los perjuicios que a las familias arrendatarias ocasionan los retrasos en la tramitación, resolución y pago de las ayudas al alquiler previstas en las sucesivas convocatorias anuales efectuadas por la Consejería de Fomento y Vivienda con cargo a los presupuestos del Plan Estatal, correspondientes a los años 2015, 2016 y 2017, que han dado lugar a la incoación por esta Defensoría de queja de oficio en cada uno de estos ejercicios y de cuyo resultado hemos dado cuenta en nuestros informes anuales al Parlamento de Andalucía (queja 18/1970 y queja 18/4782); o bien por la denegación de estas ayudas por la existencia de deudas con la administración tributaria o incumplimiento de requisitos (queja 16/5212, queja 17/6782 -resueltas favorablemente- y queja 18/7081).

Por otra parte, gran parte de las personas extranjeras que acuden a nosotros, al igual que muchas de las familias andaluzas que solicitan ayuda a esta Defensoría se encuentran en situación de vulnerabilidad desde el punto de vista social, al carecer de ingresos suficientes que les permita, por si mismas satisfacer este derecho sin ayuda de la administración. Es más, la situación de vulnerabilidad de algunas de estar personas podría considerarse como extrema, dadas las condiciones de precariedad y de inseguridad habitacional en las que viven.

Nos encontramos así con familias monoparentales, constituidas por personas adultas, en su totalidad mujeres, con menores a cargo y en situación de extrema vulnerabilidad social; mujeres de origen inmigrante víctimas de violencia de género que carecen de recurso para poder solucionar su necesidad de alojamiento digno; personas solas en grave situación de exclusión y familias con menores a cargo carentes de recursos económicos (queja 16/6152, queja 17/3595, queja 17/5908, queja 18/1968).

En no pocas ocasiones las familias ante su imposibilidad de acceder a vivienda protegida o libre, deciden ocupar sin título viviendas vacías, muchas veces titularidad de entidades financieras o de promotoras y constructoras que en los años de la crisis entraron en concurso de acreedores y desaparecieron. Ello conlleva que en algunos casos se trate de inmuebles con deficientes condiciones de habitabilidad, e incluso sin concluir, sin suministros básicos, etc.

Las consecuencias de estas actuaciones cuando se trata de viviendas ocupadas de titularidad de entidades de crédito o de empresas afines a ellas, dan lugar a denuncia penal por presunto delito de usurpación, en cuyos procedimientos judiciales una vez recaída sentencia condenatoria se ordena también el lanzamiento, siendo normalmente cuando ya se está tramitando el proceso penal cuando las familias afectadas acuden a nosotros en demanda de ayuda.

En estos supuestos, nos dirigimos a los servicios sociales municipales del municipio en el que radica la vivienda para que, llegado el caso del lanzamiento, se tenga prevista una alternativa habitacional para la familia y evitar así que pueda verse en la calle (queja 18/3733, queja 18/4915).

Para concluir, hemos de referir que también las entidades públicas reclaman el desalojo de viviendas de promoción pública a los ocupantes sin título de las mismas. Tal es el caso de algunas familias de origen extranjero que han acudido en demanda de nuestra ayuda a fin de que por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía se les regularice en la ocupación de las viviendas públicas en las que residen al mismo tiempo que se paralicen los procedimientos de desahucio que por dicha causa se instruyen contra ellas.

Se da la circunstancia que estas familias creen tener justo título pues todas accedieron a las viviendas mediante contratos de cesión, previo pago de una cantidad, suscritos y formalizados con la persona cedente que no eran otras que los primitivos o sucesivos adjudicatarios legales de las mismas (quejas 18/3683, 18/3685, 18/3686, 18/3687, 18/3688 y18/3689).

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Frente a los retrocesos mencionados, merece destacar que observamos un avance en el ámbito de la mediación como mecanismo de solución de conflictos intersubjetivos. En este sentido, existe ya un Anteproyecto de Ley de Impulso de la Mediación que opta por imponer a las partes un intento de mediación previa a la interposición de determinadas demandas o bien cuando el tribunal en el seno de un proceso lo considere conveniente.

Resulta de especial interés que el proyecto normativo prevea imponer la mediación para el ejercicio de la acción para exigir el pago de deudas garantizadas por hipoteca constituida sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del deudor o de su familia, sin que pueda despacharse la ejecución en caso de no acreditarse el intento de mediación (propuesta de modificación de los artículos 681 y 686 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil). Pese a todo, la efectiva implantación de estas medidas queda postergada a los tres años de la aprobación de la norma.

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Relacionado con el asunto de los fraudes debemos señalar la especial incidencia que tienen cuando están relacionados con el cultivo de droga. Las consecuencias de dichas situaciones perjudican a la población en su conjunto, ya que sufren los cortes de luz que se producen a causa de la excesiva potencia demandada por las instalaciones ilegales. En concreto hemos tenido conocimiento de que estaría ocurriendo en el Cerro de San Cristóbal y otros barrios de Almería (queja 17/6572), en Berja (queja 17/6709) y en la barriada de Matagorda de El Ejido (queja 18/0413).

En muchas ocasiones se añaden circunstancias de viviendas irregulares (ocupaciones de vivienda de promoción pública) y/o con instalaciones eléctricas irregulares a causa de situaciones de pobreza energética. En estos casos concurren competencias sectoriales (policía, urbanística, igualdad y bienestar social) que entendemos deben ejercer las correspondientes Administraciones de forma coordinada para abordar el problema en su conjunto.

En el caso de los cortes de luz en la zona norte de Granada, que fue objeto de la queja de oficio 15/0798, hemos estimado oportuno mantener el seguimiento de la situación dado que la información que recibimos pone de manifiesto que los problemas continúan. Las gestiones de seguimiento desarrolladas durante 2017 nos permitieron conocer que las incidencias descendían durante los planes de choque, principalmente por la erradicación de plantaciones de marihuana, pero aumentaban una vez que se dejaba de intervenir. Además de las actuaciones con las fuerzas de orden público, Endesa habría adoptado diversas medidas para mejorar las instalaciones.

También se estaría trabajando de forma coordinada en la regularización de familias con instalaciones eléctricas enganchadas. En concreto, el Ayuntamiento de Granada nos informó acerca de las ayudas económicas para afrontar situaciones de pobreza energética, así como un Punto de Información al Consumidor en el Centro Cívico Norte para atender la demanda ciudadana por los daños ocasionados por los cortes de suministro.

Pese a esta información, noticias aparecidas en prensa el 11 de enero de 2018 se hacían eco de los persistentes cortes de suministro en La Paz, Cartuja o Almanjáyar, así como la extensión del problema a otros barrios (Haza Grande, Santa Adela y avenida de Dílar en Zaidín). Esta circunstancia motivó nuevos requerimientos por parte de esta Institución ante el Ayuntamiento, la Delegación Territorial de Conocimiento y Empleo en Granada, así como a Endesa.

Tras las últimas informaciones, hemos concluido que el problema de los cortes de luz sigue siendo los enganches ilegales asociados a plantaciones de marihuana y que no se pueden constatar avances significativos en su solución, pese a las actuaciones desarrolladas tanto de orden público como de mejora de las instalaciones. En todo caso valoramos que los distintos organismos competentes vienen realizando las actuaciones oportunas para mejorar la situación.

Por nuestra parte seguiremos pendientes de la situación en la zona, así como de otras idénticas en Andalucía, a fin de proponer medidas que pudieran dar satisfacción adecuada a las demandas de la ciudadanía.

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Por lo que hace a las quejas relacionadas con la aplicación del Código de Buenas Prácticas para protección a deudores hipotecarios sin recursos, debemos señalar que seguimos recibiendo quejas de personas que piden ayuda ante la imposibilidad de hacer frente al pago de su hipoteca y el temor a perder su vivienda, o para llegar a algún acuerdo con la entidad financiera que mejore su situación deudora (quejas 17/0791, 17/3170, 17/4476, 17/4914, 17/5549, 17/6229 queja 17/6488, 18/0906, 18/0980, 18/1122, 18/1262, 18/1560, 18/2722, 18/3251, 18/4041, 18/5607, 18/6083, 18/6086, 18/6720 y 18/7353).

También algunas quejas se refieren a la introducción de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios o a la falta de información sobre la situación del préstamo (quejas 17/3967, 17/4447, 18/0081, 18/0654, 18/0780, 18/3330 y 18/6827).

Particularmente interesante es la queja 18/6720 cuya promotora solicitaba nuestra intervención para conseguir que la entidad financiera le aplicara una reestructuración de la deuda con cuotas mas adaptadas a su situación económica. El problema era que firmó su hipoteca en 2015, por lo que no resultaba de aplicación el Código de Buenas Practicas, ya que se aplica a préstamos hipotecarios firmados a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 6/2012 -11 de marzo de 2012-. Ello no impide que la entidad financiera pueda aplicar con carácter potestativo una reestructuración de la deuda que posibilite que esta familia continúe en su domicilio hasta que solucionen sus problema económicos.

En cualquier caso esta queja pone de manifiesto la necesidad de revisar la vigencia del Código de Buenas Prácticas, ya que en su momento se planteó como una respuesta a las necesidades surgidas tras el inicio de la crisis económica en 2008. La exposición de motivos del Real Decreto ley 6/2012 atendía al drama de muchas familias que habían dejado de atender las obligaciones derivadas de los préstamos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda y señalaba que los procesos de ejecución hipotecaria estaban determinando que un segmento de la población quedase privado de su vivienda. Los datos sobre ejecuciones hipotecarias han mejorado en los últimos años y las medidas del Código de Buenas Prácticas han servido para dar respuesta a la demanda de muchas familias. Sin embargo valoramos que será necesario mantener su vigencia, e incluso ampliar su ámbito de aplicación a préstamos firmados con posterioridad a 2012, ante circunstancias familiares de riesgo de exclusión social.

Las medidas previstas en el proyecto de Ley de contratos de crédito hipotecario para transposición de la Directiva europea 2014/17/UE pretenden garantizar una mayor transparencia en las operaciones y evitar prácticas abusivas que han dado lugar a graves perjuicios a los consumidores como el caso de las cláusulas suelo, los gastos de formalización de hipotecas o la vinculación de la concesión del crédito a la contratación de productos paralelos. También incluye medidas de protección como la limitación de intereses de demora al triple del interés legal del dinero o los supuestos en que procede el vencimiento anticipado del préstamo en función del momento en el que se produce el impago y el volumen que representen las cuotas insatisfechas con respecto al capital concedido.

Aunque estas previsiones previsiblemente limitarán la incidencia de las ejecuciones hipotecarias, valoramos que seguiremos asistiendo a situaciones concretas en las que exista riesgo de pérdida de la vivienda a causa de una drástica reducción de la capacidad económica familiar, por los motivos que sea que se produzca (desempleo, incapacidad sobrevenida...).

Con independencia de las medidas que corresponda adoptar a las Administraciones que deben garantizar el derecho a una vivienda digna, consideramos que resulta necesaria la implicación de las entidades financieras y de crédito en la adopción de medidas de protección en favor de personas y colectivos en situación de extraordinaria vulnerabilidad, aunque sea por vía de responsabilidad social corporativa. En apoyo de esta idea nos parece interesante que el Anteproyecto de Ley de Impulso de la Mediación prevea imponer la mediación como requisito para el ejercicio de la acción para exigir el pago de deudas garantizadas por hipoteca constituida sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del deudor o de su familia.

Esperamos que esta medida llegue a implantarse y pueda servir para atender situaciones de especial vulnerabilidad, pues ya supimos del escaso éxito de las actuales previsiones sobre mediación y arbitraje previstas en la Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda, debido fundamentalmente el rechazo generalizado de las entidades financieras a adherirse al sistema arbitral de consumo o a aceptar los arbitrajes individuales. Mientras tanto nos parece un importante avance la constitución el pasado ejercicio de un Órgano Sectorial de Servicios Financieros dentro del Consejo Andaluz de Consumo.

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En otro grupo de quejas se ha propiciado a través del servicio de mediación el acercamiento de algunas administraciones a diversas entidades financieras, al objeto de analizar opciones de colaboración sobre los patrimonios inmobiliarios dependientes de los departamentos de riesgo de dichas entidades, que podrían cederse o enajenarse para ser gestionados desde el ámbito público.

Así, en la queja 18/4450, el Alcalde de un municipio sevillano expuso al Defensor la situación en general de la vivienda en su localidad, donde existía un volumen importante de viviendas construidas sin habitar, o incluso en situación de ocupación que en algunos casos estaban produciendo una preocupante alarma social entre los vecinos.

Relataba también una serie de situaciones familiares, que estaban siendo atendidas por los servicios sociales, a las que estaban tratando de dar respuesta y apoyo, por lo que el consistorio se mostraba dispuesto a comprometerse y supervisar los compromisos jurídicos que pudieran alcanzar estas familias con las entidades financieras titulares de los inmuebles vacíos.

Con la intervención mediadora, el Alcalde tuvo la oportunidad de sentarse con las personas responsables de las entidades financieras titulares del parque inmobiliario en desuso en su municipio, con el objetivo de poder potenciar el inicio de negociaciones en orden a gestionar esos inmuebles, dando cobertura a la necesidad social de vivienda de las citadas familias.

Tras el debate enriquecedor de las partes, los compromisos adquiridos en la mediación podrían resumirse en los siguientes:

• El Ayuntamiento se comprometió a concretar los expedientes familiares sobre los que solicita la búsqueda de soluciones conjuntas indicando cuáles son los inmuebles de interés en cada uno.


• Las entidades se comprometieron a iniciar esas conversaciones de forma particularizada sobre los inmuebles que fueran de su propiedad para estudiar posibles alternativas en el marco de su política bancaria.

A partir de aquí se iniciaron las conversaciones bilaterales en las que la intervención mediadora del Defensor ya no era necesaria, en la medida en que aquélla había resultado útil para formalizar los contactos, compartir la información disponible por todas las partes y comprender mutuamente los intereses defendibles por cada una, elementos necesarios para continuar una negociación que no había sido posible en los años precedentes.

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Son muchas las personas y familias que nos trasladan que tienen problemas para acceder a una vivienda digna.

La situación es dramática para muchas familias que ven como las desahucian sin encontrar una solución habitacional adecuada: “en la actualidad soy madre de dos niños... uno de 14 meses de edad y otro de dos años. No me dejan quedarme en la vivienda donde estoy alquilada porque la han vendido a un grupo inversor. Me han llamado a un mes del lanzamiento proponiéndome la condonación de la deuda a cambio de las llaves. El problema es que no encuentro alquiler por ningún sitio y no sé ni qué hacer ni donde pedir ayuda o recurrir”.

“Mi marido percibe una pensión no contributiva por invalidez y que por unas deudas con la Caixa por un préstamo personal que solicitaron, ahora le han quitado parte del dinero del pago de la prestación de dependencia que les pertenecía porque ella es la cuidadora de su marido”. Los interesados nos comunican que el dinero embargado era para poder alquilar una vivienda ya que con los 530 euros de la invalidez es imposible hacerlo y lo necesitan con urgencia para iniciar el tratamiento de cuidados paliativos de su marido. También nos dijeron que estaban inscritos en el registro municipal de demandantes de vivienda.

“Hola, desde hace meses les estoy pidiendo a las asistentes sociales... que me ayuden a una vivienda. La cual no la pido gratis pero si con un alquiler que pueda pagar. Soy madre de 4 niños la mayor de 14 años y el pequeño de 7 años, estoy separada de hace 3 años y estoy parada de hace un tiempo y solo estoy cobrando una ayuda de 427€, y el alquiler es de 350€ mas los gastos de luz. Es decir que no me queda nada para pasar el mes, cada vez que voy a las asistentes me dicen que vaya a la empresa que hay en el pueblo para las viviendas pero las casas que hacen no son de VPO. Ya no se donde puedo ir para poder vivir medianamente digna con mis hijos, por eso me gustaría a ver si me pudierais ayudar o informar ya que cada vez tengo menos recursos”.

Las personas no pueden acceder a una vivienda en el mercado libre, debido a la carencia de recursos económicos suficientes y al alto precio de los alquileres en algunos lugares debido al auge que está teniendo, en las capitales de provincia y en lugares turísticos, la proliferación de apartamentos turísticos. Este asunto nos lo han comentado en nuestras visitas, asociaciones y empresarios en Conil, Barbate, Sierra de las Nieves en Málaga y por personas que se dirigen a nosotros a través de sus escritos.

Y por otra parte no hay promoción pública en alquileres. Varios ciudadanos se quejaban igualmente que los querían echar de sus casas porque iban a vender los pisos para apartamentos turísticos y al tener un contrato de 3 años sin posibilidad de renovación se iban a quedar en la calle y su economía no les permite abonar 800 o 900 euros al mes, que les piden por un apartamento de 3 habitaciones.

Esta situación se agrava en los últimos años debido a la falta de inversión pública en vivienda y sobre todo en políticas de alquiler.

A nuestras peticiones de informe sobre la necesidad de vivienda de sus vecinos, la contestación es “No disponemos de viviendas en alquiler social”. Creemos que hace falta poner más medios y medidas que puedan permitir el desarrollo pleno y responsable del derecho a la vivienda y así poder garantizar un techo digno.

Igualmente en algunas visitas nos han trasladado los propios funcionarios municipales que el censo de vivienda protegida no funciona, se recogen las solicitudes pero no se valoran, no existe un listado de posibles beneficiarios en la adjudicación de las mismas. Las solicitudes de inscripción en los registros públicos municipales de demandantes de viviendas protegidas aumentan de un año a otro.

En otro Ayuntamiento nos trasladaban que no se estaban adjudicando las viviendas sociales por no existir criterios de concesión, ya que no existe una ordenanza reguladora, llegándose a tapiar las viviendas para que no fuesen ocupadas.

Como hemos señalado, ante la falta de vivienda pública en régimen de alquiler por parte de los poderes públicos, la única solución que se ofrece es una ayuda de emergencia al alquiler en el mercado libre por un periodo determinado, quedando también la posibilidad de acceder a las ayudas al alquiler a personas en situación de vulnerabilidad o con ingresos limitados de la Junta de Andalucía.

Sin embargo las ayudas al alquiler de vivienda a personas con ingresos limitados siguen produciendo consultas y protestas de los ciudadanos por la mala gestión de dichas ayudas. Y son ya tres ejercicios en los que cientos de personas denunciaban los retrasos en la tramitación y en el pago.

“Señor defensor del pueblo. Me podría usted explicar por que cuando llamamos a la Junta de Andalucía para saber por nuestros expedientes nadie sabe nada. Me imagino que a las fechas que estamos algo tendrán resuelto no?. Ya estará todo concretado? O es que todavía no han terminador de mirar los expedientes? Pienso que lo mismo que ponen plazo para entregar todo el tema de la solicitud debería de haber también un plazo para sacar las listas. Gracias y espero alguna respuesta”.

“Hola buenos días en Sevilla aún nada ni listas definitivas ni información de cuando las ponen y mucho menos de cuando se cobra. El año pasado cobre la ayuda del 2016 el 21 de enero de 2018 pero las listas tenían una fecha ya obligada de ponerlas que fue el 21 de diciembre de 2017 . Así que este año vamos más retrasados aún porque estamos mediados de enero de 2019 y aún no han puesto las listas ni fecha de ponerlas ni nos informan nada. Que vergüenza!”.

“Todavía no se ha abonado el dinero de algunas provincias, tampoco están todas las listas definitivas de otras tantas...así que la de 2018...veremos a ver si para el 2021 están listas!! Desesperante, agotador... una VERGÜENZA!! ¿esto es una ayuda? Pues menuda ayuda... nos ponen patitas en la calle por no pagar señores de la Junta!”.

Esta situación está llevando a muchas familias, que esperaban estas ayudas para poder solventar su situación económica, al desahucio de sus viviendas.

“Tengo 36 años, estoy desempleado y vivo con dos hijos de dos y un año respectivamente. Tengo la guarda y custodia de mis hijos, porque mi exmujer es alcohólica. Vivo en una vivienda alquilada y estoy esperando la ayuda al alquiler, y ahora dentro de un mes me desahucian. Los Servicios sociales conocen mi problema y dicen que me ayudaran a pagar la vivienda, pero en Málaga los alquileres son muy caros y no encuentro ninguno acorde con mis ingresos. He solicitado la renta mínima en febrero, pero estamos en noviembre y todavía nada. ¿Qué puedo hacer?”.

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Por otro lado, en el mes de noviembre de 2018 se celebró la Asamblea Anual de la Federación Iberoamericana del Ombudsman (FIO), en Andorra, donde se abordó como cuestión principal la del derecho a la vivienda y se aprobaron una serie de recomendaciones a los estados sobre el ejercicio efectivo de dicho derecho. En esta Asamblea estuvo presente el Defensor del Pueblo Andaluz, en su calidad además de miembro del Comité Directivo de la FIO en representación de las defensorías del pueblo autonómicas españolas.

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