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Falta de información de EMVISESA en los contratos de alquiler en viviendas para menores de 35 años

Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 10/1467 dirigida a Ayuntamiento de Sevilla, EMVISESA (Empresa Municipal de la Vivienda de Sevilla)

ANTECEDENTES

Esta Institución ha tenido conocimiento, a través de los escritos de algunos ciudadanos y ciudadanas menores de 35 años, que en los contratos de alquiler que celebra este colectivo de jóvenes con EMVISESA sobre viviendas de iniciativa pública no se hace mención al incremento que experimentará la renta anual una vez que se alcancen los 35 años de edad.

De esta forma, en aquellos casos en los que se desconoce esta circunstancia a causa de que no se ha solicitado por parte de los arrendatarios esta información, o la misma no se ha facilitado por EMVISESA previamente, el incremento experimentado se convierte en una novedad no prevista en el contrato ni conocida por los arrendatarios, que no pudo ser evaluada en su momento. Del mismo modo, aquellos arrendatarios que sí conocen este incremento, se quejan de que se les ha informado a posteriori, por lo que no han tenido la posibilidad de evaluar las implicaciones económicas antes de firmar el contrato.

CONSIDERACIONES

En este sentido, la cuestión que nos ocupa no es otra que la aplicación del Decreto 83/1999, de 6 de Abril, de iniciativas de futuro para jóvenes andaluces, cuyas medidas se aplican, entre otros requisitos, mientras la edad no alcanza los 35 años, por aplicación de lo previsto en su artículo 21.2.b). En concreto, en lo que respecta al acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento, el artículo 22 del citado Decreto contempla en su apartado 3 que «En todo caso, la renta anual que se fije, en las viviendas públicas, no será superior al 3% del precio máximo a que, según la normativa aplicable, se hubiera podido vender la vivienda en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento».

Al respecto, esta Institución no desconoce que, conforme a lo dispuesto en el artículo 6.1 del Código Civil, «La ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento», así como que conforme al artículo 1.089 de dicho cuerpo normativo, las obligaciones nacen, además de los contratos, de la Ley, motivo por el cual, en puridad, no resultaría estrictamente necesaria la mención o referencia a que las medidas del Decreto 83/1999, se aplican mientras la edad no alcanza los 35 años. Más aún, como hemos podido comprobar, se recoge en los contratos una cláusula residual de derecho supletorio según la cual “ En lo no previsto en el presente contrato se estará a lo dispuesto en la normativa de Viviendas de Protección Oficial y Legislación de Arrendamientos Urbanos, y en su defecto se aplicarán las normas del Derecho Común”. Por ello, no se aprecia, en principio, irregularidad en la actividad de esa empresa pública en cuanto al contenido de los contratos.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la Ley 13/2003, de 17 de Diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios, señala en su artículo 16.a que a los efectos de dar protección al derecho de información, las Administraciones Públicas de Andalucía adoptarán medidas eficaces dirigidas a, entre otras cuestiones, «Facilitar a los consumidores toda clase de información sobre materias o aspectos que les afecten o interesen directamente ...»; más en concreto, el Decreto 218/2005, de 11 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Información al Consumidor en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas en Andalucía, contempla en su artículo 11.1.g) que quien ofrezca, aun a título de simple intermediario, el arrendamiento de viviendas tendrá a disposición de los consumidores un Documento Informativo Abreviado que incluirá, entre otros extremos, el relativo a la renta contractual de la vivienda y, «... en su caso, período de validez;... la fórmula de revisión, si procede».

No cabe duda que el asunto que planteamos constituye un aspecto de gran trascendencia del contrato, de forma que afecta e interesa de manera directa a los arrendatarios de viviendas de promoción pública. Por ello, desde el punto de vista informativo, y en línea con las previsiones legales aplicables a la información de consumidores y usuarios, sería deseable que para completar el contenido del contrato, permitiendo así que los arrendatarios conozcan sus derechos y obligaciones no sólo para el plazo inicialmente previsto en el contrato, sino también para el supuesto de que se prorrogue, el que se consignara en estos contratos la norma mencionada en los casos en que pueda resultar de aplicación, haciendo expresa referencia a que una vez que se alcancen los 35 años, la renta anual dejará de ser la prevista en el artículo 22.3 del citado Decreto, experimentando un incremento. Con ello se alcanza, utilizando los términos de la Exposición de Motivos del mencionado Decreto 218/2005, «... una completa información al consumidor, que podrá así adoptar sus decisiones con un mejor conocimiento, lo que redundará, sin duda, en la protección de sus intereses económicos». En este sentido, podemos traer a colación como ejemplo, la mención que en estos contratos, con buen criterio, se hace expresamente en la cláusula relativa a la duración del alquiler al Decreto 243/1995, que impone una duración de dos años del contrato de arrendamiento.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

SUGERENCIA: consistente en incluir expresamente en los contratos de alquiler que celebre con menores de 35 años y en los casos en que resulte de aplicación, mención relativa a que la renta anual consignada mientras no se alcance esa edad es la prevista en el art. 22.3 del Decreto 83/1999, concretando que en tal supuesto dicha renta no es superior al 3% del precio máximo a que, según la normativa aplicable, se hubiera podido vender la vivienda en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento; adicionalmente sugerimos, del mismo modo, que se incluya expresamente en los contratos que nos ocupan mención relativa a que una vez alcanzada la edad de 35 años, ya sea constante el plazo inicial previsto en el contrato, ya sea en alguna de sus prórrogas, la renta abonada por el arrendatario experimentará un incremento, procediendo entonces la aplicación del porcentaje que corresponda para su contrato de arrendamiento.

José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz

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