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Derruido de urgencia inmueble junto al arco del Portillo de Córdoba

Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 13/2376 dirigida a Ayuntamiento de Córdoba

ANTECEDENTES

Resolución dirigida al Ayuntamiento de  Córdoba tras haber  tenido conocimiento por las publicaciones en distintos medios de comunicación de que a raíz del hundimiento parcial de una vivienda en el Casco Histórico junto al arco del Portillo (calle San Fernando), se ha procedido por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento a su demolición con carácter de urgencia.

Que al parecer debido al mal estado de la casa y las abundantes lluvias se produjo la caída de la techumbre, lo que unido a la gran confluencia de personas que se vienen produciendo en esa zona en las fechas de la semana santa, precipito tal medida.

Que el inmueble derruido se encuentra en un conjunto catalogado de la ciudad que impide, según la normativa, la autorización de obras de demolición.

I. Con fecha 11 de Abril de 2013 en virtud de lo dispuesto en el art. 11.1 de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, reguladora de esta Institución, se adoptó la decisión de iniciar un expediente de queja de oficio para que por parte del Ayuntamiento de Córdoba y la Delegación Territorial de Educación, Cultura y Deporte se nos informara sobre las medidas que se iban a adoptar en relación a los siguientes hechos:

- Que a raíz del hundimiento parcial de una vivienda en el Casco Histórico junto al arco del Portillo (calle San Fernando), se ha procedido por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento a su demolición con carácter de urgencia.

- Que al parecer debido al mal estado de la casa y las abundantes lluvias de los último días se produjo la caída de la techumbre, lo que unido a la gran confluencia de personas que se vienen produciendo en esa zona en las fechas de la semana santa, precipito tal medida.

- Que el inmueble derruido se encuentra en un conjunto catalogado de la ciudad que impide, según la normativa, la autorización de obras de demolición.

II. En atención a las solicitudes cursadas, con fecha 6 de Mayo de 2013 fue evacuado informe de la Delegación Territorial de Educación, Cultura y Deporte, informando lo siguiente:

- Que el inmueble figura en el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba, asignándole un nivel de intervención de “Conservación Estructural”, “no siendo autorizable las obras de demolición o reforma estructural ... salvo declaración de estado ruinoso”, siendo necesario para ello informe favorable de la Administración Cultural competente y obligatoria la reimplantación de las partes de edificación preexistentes.

- Que no constan actuaciones previas desarrolladas orientadas a la conservación del inmueble.

- Que la justificación de las medidas de emergencia adoptadas estaban en el peligro de vuelco hacia la calla de las fachadas de los inmuebles por el empuje de los escombros caídos en su interior.

- Que el expediente de la Delegación se inicio con fecha 19 de Marzo como consecuencia de la visita de inspección realizada por los técnicos, teniendo entrada el día siguiente 20 de Marzo el Decreto de la Gerencia de Urbanismo ordenando con carácter urgente la inmediata demolición de las edificaciones.

- Que la demolición fue autorizada por la Delegada Territorial mediante escrito con fecha de salida de 15 de Abril siguiente.

III. Por su parte, se recibe con fecha 26 de Junio de 2013 comunicación de la Gerencia Municipal de Urbanismo de esa Corporación Local informando de lo siguiente:

a. Actuaciones previas desarrolladas orientadas a la conservación del inmueble:

- Con fecha 1 de Abril de 2011 el Arquitecto Sr. ......... presenta escrito en la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) solicitando “visita técnica” tras “comprobar que el primer edificio se encuentra en estado de ruina con gran acumulación de escombros en planta baja, que esta provocando desplazamientos y roturas en la medianera colindante con el segundo edificio viéndose comprometida su estabilidad”.

- Con fecha 9 de Mayo de 2011, tras un requerimiento al Sr. ........, la Jefa de la Oficina de Ruinas del Servicio de Inspección Urbanística solicita al Arquitecto del Servicio de Inspección informe sobre los inmuebles.

- Con fecha 8 de Febrero de 2013 la Jefa de Oficina de Ruinas reitera la anterior petición de informe al Arquitecto del Servicio de Inspección.

- Con fecha 11 de Febrero de 2013 es emitido el referido informe del Servicio de Inspección, en el que se indica que “...en el nº 78 de la calle San Fernando hay un forjado semiderruido y la cubierta está en muy mal estado, por lo que entra agua cuando llueve, que cae directamente sobre los escombros en la planta baja...”, “...la humedad de este edificio afecta al muro medianero y provoca humedades en la casa nº2 de la calle Portillo.”, “A pesar de los explicado, no existe ningún riesgo de caída de elementos hacia la vía pública ni hacia las casas colindantes”.

Y en el apartado Fotografías se dice que “como se puede apreciar por las fisuras y desconchones en fachada, se encuentra prácticamente igual después de dos años”.

Dicho informe contiene como Conclusiones “que las casas objeto de este informe no afectan a la vía pública ni a persona alguna que habite en estas casas”, y “que la casa nº 78 de la calle San Fernando está muy mal debido a que ha perdido parte de la cubierta con lo que deben repararlo o iniciar el procedimiento de ruina, si ese es el deseo de la propiedad”.

- Con fecha 12 de Febrero de 2013 se solicita por la Jefa de Oficina de Ruina una ampliación de informe emitido, informe que es evacuado con fecha 11 de Marzo de 2013 donde se indica como medida de seguridad a adoptar “...que no es necesario adoptar ninguna medida especial de seguridad por ahora, dado que no existe peligro para la vía pública ni para los moradores”.

b. Justificación de las medidas de emergencia adoptadas.

- Con fecha 18 de Marzo se comunica por el Director Técnico de la GMU al Jefe del Servicio de Inspección Urbanística que una dotación del Servicio de Extinción de Incendios y Salvamento (SEIS) se encuentra inspeccionando las edificaciones.

Que en visita de inspección de técnico del GMU se comprueba que todos los forjados se encuentran completamente hundidos de la vivienda de c/ San Fernando 78, y en un 50% en las viviendas de c/ Portillo 2 y 4, encontrándose el resto en situación de ruina consumada.

Que el Arquitecto Jefe del SEIS considera necesario con carácter inmediato la demolición de las edificaciones.

- Con fecha 19 de Marzo por la Jefatura del Servicio de Inspección Urbanística se propone “habida cuenta que se aprecia peligro inminente hacia la vía pública, se propone la inmediata demolición de las edificaciones en un plazo máximo de 72 horas.

Que tras comunicación verbal a la Delegación Territorial de Educación, Cultura y Deporte, se realiza Propuesta de Resolución contemplando dichas medidas técnicas y se firma el Decreto de demolición.

Teniendo en cuenta los antecedentes descritos, se estima oportuno realizar las siguientes 

CONSIDERACIONES

Primera.- El deber de conservación como elemento imprescindible para la protección del patrimonio histórico y cultural.

Tal y como se señala en la Exposición de Motivos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, “La lectura integrada de los mandatos constitucionales contenidos en los artículos 45  , 46  y 47  de nuestra Carta Magna refleja con meridiana claridad la voluntad del constituyente de que los derechos de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, y de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, puedan ser ejercidos en ciudades y pueblos cuya conservación, así como el enriquecimiento de su patrimonio histórico, cultural y artístico, estén garantizados por los poderes públicos. Por su parte, el Estatuto de Autonomía para Andalucía, en los apartados 5º y 6º de su artículo 12.3, insiste en los mismos principios de calidad de vida, vinculada a la protección de la naturaleza y del medio ambiente y al desarrollo de los equipamientos sociales, y de protección del paisaje y del patrimonio histórico-artístico, como uno de los objetivos del ejercicio de los poderes por nuestra Comunidad Autónoma”.

La modificación experimentada por el Estatuto de Autonomía para Andalucía con ocasión de la reforma habida en el año 2007 no ha hecho sino potenciar más si cabe la idea expresada en la párrafo transcrito.

En este sentido, a través del artículo 33 de la norma estatutaria se establece que “Todas las personas tienen derecho, en condiciones de igualdad, al acceso a la cultura, al disfrute de los bienes patrimoniales, artísticos y paisajísticos de Andalucía, al desarrollo de sus capacidades creativas individuales y colectivas, así como el deber de respetar y preservar el patrimonio cultural andaluz”.

Asimismo, los ordinales 17º y 18º del apartado primero del artículo 37 prevén, como principios rectores de las políticas públicas, “el libre acceso de todas las personas a la cultura y el respeto a la diversidad cultural”; y “la conservación y puesta en valor del patrimonio cultural, histórico y artístico de Andalucía, especialmente del flamenco”.

De este modo, en el actual panorama normativo tiene perfecta razón de ser uno de los grandes objetivos que señaló el legislador para la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía: “dotar de contenido normativo positivo los mandatos constitucionales y estatutarios mencionados”.

Para ello, el apartado segundo del artículo 3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, señala que la ordenación urbanística establecida en los instrumentos de planeamiento, en el marco de la ordenación del territorio, tiene por objeto, entre otros:

-         La protección del patrimonio histórico y del urbanístico, arquitectónico y cultural.

-         El cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones y edificaciones existentes.

Se trata de dos objetivos independientes en su configuración jurídica pero íntimamente vinculados entre sí, ya que sin el cumplimiento efectivo de los deberes de conservación y rehabilitación difícilmente podrá garantizarse la protección del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural.

Sentado lo anterior, resulta oportuno analizar en qué medida en el presente supuesto se han cumplido los mandatos contenidos en la LOUA respecto del deber de conservación de las construcciones y edificaciones.

Segunda.- Contenido y alcance del deber de conservación.

La Sección segunda del Capítulo V del Título IV de la LOUA es la encargada de regula pormenorizadamente el deber de conservación de edificaciones e inmuebles.

La citada sección comienza con el artículo 155, en cuyo apartado primero se indica:

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

Los municipios podrán ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones”.

Este deber de los propietarios alcanza hasta la ejecución de trabajos y obras por importe equivalente a la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable.

No obstante, cuando las obras de conservación y rehabilitación rebasasen ese límite pero su ejecución pudiese aportar mejoras o beneficios de interés general, en tal caso los propietarios deben asumir su coste hasta la cuantía señalada, y lo que exceda de ella deberá ejecutarse a costa de la entidad que las ordene.

Descrito lo anterior, conviene en este punto analizar en qué medida los propietarios de los inmuebles objeto de la presente queja han dado cumplimiento al deber de conservación que comentamos.

A este respecto, de la información aportada tanto por el Consistorio cordobés como por la Administración cultural autonómica no parece posible colegir que tal deber de conservación haya sido cumplido por los titulares de los mismos, habida cuenta la constatación, por la administración local, de problemas graves desde el año 2011.

Tercera.- Deber de actuación ante supuestos de incumplimiento del deber de conservación.

Tal y como ha quedado sentado en el considerando anterior, los propietarios de los inmuebles tienen la obligación de mantenerlos en todo momento en las condiciones requeridas para su habitabilidad o uso efectivo.

Pese a ello, se dan supuestos, como podría ser el que está siendo objeto de análisis, en los que tal deber de conservación no se cumple por parte de los propietarios.

Para tales casos, el legislador andaluz ha reglado cuál debe ser la manera de proceder de los municipios.

En este sentido, el apartado séptimo del previamente citado artículo 155 de la LOUA dispone que “Será aplicable lo dispuesto en los artículos 150, 151 y 152 de esta Ley al incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación”.

Asimismo, el artículo 158 de la citada norma reconoce a los municipios la posibilidad de dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deteriorados, en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo, o cuando se pretenda la restitución de su aspecto originario; de forma tal que el incumplimiento injustificado de tales órdenes habilita a la Administración actuante a adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del deber normal de conservación, al que se refiere el artículo 155.3 de la LOUA.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima  mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas.

c) La expropiación del inmueble, previa declaración del incumplimiento del deber de conservación, o la colocación del inmueble en situación de ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso regulado en los artículos 151 y 152, que deberá ser instado, en su caso, antes de la declaración de ruina.

Pese a todo, no parece que el Ayuntamiento de Córdoba haya procedido de la manera que le permite la Ley, a pesar de que en el año 2011 pudo comprobar el estado de deterioro avanzado en el que se encontraban los inmuebles afectados y de que éstos figuran en el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba, por lo que la posible afección al patrimonio cultural resultaba innegable.

Pero además, se extrae del informe evacuado por la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba que han existido importantes dilaciones en el desarrollo de las labores de vigilancia e inspección que le atribuye el ordenamiento.

En este sentido, según se recoge en el mencionado informe, fue con fecha 1 de abril de 2011 cuando la Gerencia Municipal de Urbanismo tuvo conocimiento del estado de deterioro grave que presentaban los inmuebles. Así, con esa misma fecha fue registrado de entrada en la citada Gerencia un informe elaborado por un arquitecto a través del cual daba cuenta de la situación que presentaban las fincas en cuestión e interesaba que se girara visita de inspección a las mismas.

A raíz de tal comunicación, y después de realizar las aclaraciones oportunas con el remitente del informe, finalmente con fecha 9 de mayo de 2011 la Jefatura de la Oficina de Ruinas del Servicio de Inspección Urbanística solicitó al Arquitecto del Servicio de Inspección que girara visita a los inmuebles y que informara acerca de diversos extremos detallados en la solicitud.

Al no ser atendido tal requerimiento, con fecha 8 de febrero de 2013 se requiere nuevamente al Arquitecto del Servicio de Inspección la evacuación de tal informe, que no es elaborado sino hasta el día 11 del citado mes de febrero, es decir, 1 año y 9 meses después de haber sido interesado por primera vez.

Pero además del retraso, resulta que el informe elaborado presenta enorme deficiencias que obligaron a la Jefatura de la Oficina de Ruinas a solicitar una ampliación mediante escrito de 12 de febrero de 2012; ampliación ésta que no se produjo hasta el día 11 de marzo de 2013.

Tal circunstancia pone de manifiesto la existencia de una dilación excesiva en la actuación municipal que, con gran probabilidad, ha contribuido al desenlace acaecido derivado de la situación de ruina física inminente en la que se encontraban los inmuebles el día 18 de marzo de 2013; tan sólo una semana después de que el Arquitecto del Servicio de Inspección hubiese afirmado en su informe que no era necesario adoptar ninguna medida de seguridad dado que no existía peligro para la vía pública ni para los moradores.

Por todo lo anterior, y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula al Ayuntamiento de Córdoba la siguiente 

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO de los deberes legales contenidos en los preceptos anteriormente citados.

RECOMENDACIÓN 1: al objeto de que se adopten las medidas que resulten oportunas para determinar la causa de las dilaciones acaecidas e implementar los cambios organizativos necesarios para evitar que se vuelvan a producir.

RECOMENDACIÓN 2: para que se intensifiquen las labores de vigilancia e inspección sobre los inmuebles situados en el conjunto histórico, para detectar posibles incumplimientos de los deberes de conservación impuestos por el ordenamiento jurídico exigiendo su cumplimiento.

RECOMENDACIÓN 3: de forma que al amparo de lo dispuesto en el artículo 159 de la LOUA, se exija a los propietarios de los inmuebles identificados en la presente queja la responsabilidad que le impone la citada norma, repercutiéndole las indemnizaciones que, en su caso, les corresponda asumir.

Ver Asunto Solucionado o en vías de solución

Jesús Maeztu Gregorio de Tejada Defensor del Pueblo Andaluz

Si quiere presentar una queja o una consulta pinche en el siguiente enlace

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