Posible incumplimiento de convenio urbanístico.

ANTECEDENTES

El interesado nos exponía en su escrito de queja que desde 2008 venía reclamando a la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructuras del Ayuntamiento de Málaga el cumplimiento del Convenio firmado en su día por el Ayuntamiento de Málaga y afectante al AREA DE REPARTO LITORAL OESTE AR.SU LO.I, que contemplaba que un 20% del número de viviendas para uso en régimen de alquiler fuera destinado preferentemente a jóvenes. Añadía en su escrito, textualmente, lo siguiente: “En reunión mantenida el pasado día 19 de Marzo de 2009, con D. ..., Concejal de Urbanismo, se comprometió a dar una respuesta y aún no se ha producido”.

Admitimos a trámite la queja con objeto de que el Ayuntamiento remitiera al reclamante la respuesta que estimara procedente a su solicitud de información, aunque posteriormente solicitamos que nos informaran también sobre las actuaciones que hubieran llevado a cabo para la ejecución del Convenio suscrito en su día y, de acuerdo con ello, sobre el plazo aproximado en que, en su caso, sería posible iniciar la construcción de una promoción de 72 viviendas protegidas en régimen de alquiler que el citado Convenio, al parecer, preveía.

Durante la tramitación de la queja se nos remitió copia de la respuesta que se había remitido al interesado respecto de su consulta, por lo que, respecto a esta cuestión, entendimos atendida la pretensión del reclamante. Respecto de la construcción de las 72 viviendas, la Delegación Municipal de Ordenación del Territorio y Vivienda nos indicó, textualmente, que “la parcela residencial M-2, que aún no ha sido edificada, es de propiedad privada y suponemos que la propiedad, dadas las circunstancias económicas actuales, ha aplazado la construcción en la misma”.

CONSIDERACIONES

Lo cierto es que, de anteriores informaciones de ese Ayuntamiento se infiere que la obligación de construir estas viviendas deriva de la Adenda al Convenio de Tabacalera suscrito en su día y recogida en la Modificación de Elementos del PGOU/97 aprobada definitivamente con fecha 23 de Diciembre de 2003.

El convenio en cuestión planteaba una serie de contraprestaciones entre las partes firmantes, partiendo de la voluntad municipal de que la comunidad participara en las plusvalías que el cambio de uso genera en el aprovechamiento, obteniendo como equipamiento para la ciudad las edificaciones protegidas existentes, los dos módulos existentes a la entrada y los elementos edificados situados al oeste. Ignoramos el grado de ejecución de estas previsiones y del resto de las recogidas de forma explícita en los acuerdos que el convenio contiene, pero lo cierto es que, con posterioridad a su aprobación, se añadió la Adenda a la que nos venimos refiriendo que vino a modificar el contenido del convenio en el sentido de que del uso residencial previsto, se promoverá un 20% del número de viviendas, de una superficie no superior a 60 m2 construidos en régimen de alquiler, preferentemente para jóvenes, a un precio adecuado, con el fin de favorecer el acceso y la rotación.

Esta adenda data de Diciembre de 2003 y a fecha de Junio de 2012, según la información municipal, la construcción en la citada parcela se encontraría aplazada dada la situación económica existente. No parece congruente este incumplimiento de una de las finalidades del convenio, que justificó en su día la tramitación y aprobación de una proposición urgente para añadirla a su contenido, con la aparente pasividad municipal ante la nula intención de la propiedad de la parcela de construir en ella las viviendas antes citadas. La defensa del interés público parece aconsejar una posición municipal más proactiva en orden a conseguir el cumplimiento de esta finalidad del convenio, si es que existe una decidida voluntad de llevarlo a término en todas sus previsiones.

En tal sentido, en el debate plenario de la proposición, el Teniente de Alcalde Delegado de Urbanismo, por parte del Equipo de Gobierno, defendía la aprobación del Convenio y la adición propuesta en base, entre otras, a la siguiente consideración:

“...vienen a solventar, o, al menos, a paliar en parte algunas de las deficiencias que sigue teniendo la ciudad y de las que somos conscientes y estamos luchando para tratar de superar. Me refiero en concreto a la posibilidad de tener nuevas viviendas de alquiler, preferentemente para jóvenes, parece que con esta opción que se ha planteado a través de las negociaciones mantenidas durante estos meses damos un paso significativo y adelante en lo que va a ser la nueva política de viviendas que impulsará en su momento este Ayuntamiento”.

Suponemos que la Modificación de Elementos del PGOU recogía unos plazos para su desarrollo y programación y, si se han incumplido, estimamos que esa Administración municipal debe asumir una posición activa de impulso para conseguir su cumplimiento y desarrollo en aras a la defensa del interés público. Lo que no parece que tendría justificación es que se hubieran desarrollado algunos de los acuerdos del convenio, con más o menos relevancia para los intereses municipales o privados, y, por el contrario, este impulso para la consecución de viviendas en alquiler, preferentemente para jóvenes, se haya obviado.

Dado que la negativa situación económica actual resulta innegable y que es posible que desaconseje a la iniciativa privada la construcción de estas viviendas, podría resultar necesario que ese Ayuntamiento estudiará otras alternativas para que, en definitiva, sea posible intentar dar respuesta a la necesidad de acceso a una vivienda digna y adecuada para un colectivo especialmente afectado por la crisis como son los jóvenes.

Esta Institución entiende que la justificación de los Convenios de la Administración con las personas privadas, de acuerdo con la normativa urbanística, no es otra que la realización de los intereses públicos que gestionen mediante el impulso en la elaboración de los correspondientes instrumentos de planificación. Lo que conlleva que, de no conseguirse por tal medio y en lugar de dejarlo al albur de la voluntad de promotores privados, resulta totalmente justificada la búsqueda de otras alternativas que posibiliten la realización de los intereses públicos. En este caso, la construcción de viviendas preferentemente para jóvenes.

Es importante resaltar en este orden de cosas, el contenido del artículo 5, apartado 2, de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, que establece la posibilidad de que las Administraciones con competencia en materia de ordenación urbanística suscriban convenios urbanísticos con particulares con la finalidad de establecer los términos de colaboración para el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística, siendo uno de los fines principales de la actividad urbanística, de acuerdo con el artículo 3 de la citada Ley, el acceso a una vivienda digna a todos los residentes en Andalucía, evitando la especulación del suelo, todo ello en los términos recogidos en el artículo 47 de la Constitución Española. Finalidad que, en este caso, por las razones expuestas, ha dejado de obtenerse.

A la vista de todo ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 29, apartado 1, de la Ley 9/1983, de 1 de Diciembre, del Defensor del Pueblo Andaluz, se formula la siguiente

RESOLUCIÓN

RECORDATORIO del deber legal de observar lo previsto en el artículo 3, apartado 1, letra e, de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, que establece entre los fines de la actividad urbanística el posibilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada de los residentes en Andalucía, de acuerdo con las previsiones del artículo 47 de la Constitución Española y del articulo 5, apartado 2, de la misma Ley que regula los convenios urbanísticos para el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.

RECOMENDACIÓN de que, -ante la decisión de la propiedad de parcela donde estaba prevista la construcción de viviendas preferentemente para jóvenes de aplazar la construcción en ella ante las circunstancias económicas actuales- ese Ayuntamiento estudie posibles alternativas para que, mediante los trámites legales que, en su caso, resulten necesarios, sea posible garantizar en este caso la función social de la propiedad y lograr la construcción de las viviendas dignas y adecuadas previstas para un colectivo especialmente desfavorecido por la crisis como el de los jóvenes y atender a los objetivos que, en su día, aconsejaron la firma del Convenio Urbanístico Área de Reparto Litoral AR.SU.LO I.

José Chamizo de la Rubia<br/> Defensor del Pueblo Andaluz en funciones